👨🏼‍🏫 A lezione di contratti: tutto quello che devi sapere per non sbagliare!

IL CONTRATTO PIÙ CONOSCIUTO E USATO: IL FAMOSO 4+4

Partiamo subito dicendo che il contratto residenziale, con durata minima di 4 anni + altri 4 anni di rinnovo automatico, è un CONTRATTO LIBERO. Libero sia per quanto riguarda la richiesta del canone, sia per quanto riguarda le clausole da inserire. Residenziale cosa vuol dire? Semplice, che i conduttori possono richiedere la residenza nell’appartamento.

Come abbiamo detto è un contratto di lunga durata, infatti sono previsti 8 anni complessivi. Ma se voglio andare via oppure il proprietario ha bisogno di riprendere il possesso dell’alloggio prima della scadenza? Vediamo qui i casi di risoluzione anticipata.

RECESSO DEL CONDUTTORE: sempre per gravi motivi, con preavviso di 6 mesi.

Quali sono i gravi motivi?

1. Quelli imprevedibili al momento della stipula del contratto
2. Sopravvenuti rispetto alla stipula del contratto
3. Indipendenti dalla volontà del conduttore

RECESSO DEL LOCATORE: il proprietario di casa può dare disdetta entro i primi 4 anni di contratto SOLO ed esclusivamente per i 7 motivi disciplinati dall’ art. 3 comma 1 legge 431/98

OPPURE

alla scadenza degli 8 anni con semplice raccomandata da inviare al conduttore con preavviso di almeno 6 mesi.

SI PUÒ RISOLVERE IL CONTRATTO PRIMA DEI 4 o 8 ANNI?

Si, se entrambi le parti sono d’accordo in qualsiasi momento tramite una RISOLUZIONE CONSENSUALE. In alternativa, oltre alle modalità sopracitate, il contratto può essere risolto dal locatore per:

1. Mancato pagamento del canone
2. Mancato pagamento delle spese condominiali
3. Aver sublocato l’immobile senza il consenso del proprietario
4. Aver mutato la destinazione d’uso

Riassumendo, perché dovresti scegliere di stipulare un contratto 4+4 residenziale?

• Quando il canone concordato stabilito dalle tabelle comunali del 3+2 non soddisfa e voglio richiedere un importo maggiore
• Quando occorre inserire clausole particolari non previste nel contratto 3+2

IL CONTRATTO A CANONE AGEVOLATO: IL 3+2

Come il 4+4 sopra descritto anche il 3+2 è un contratto residenziale, con durata minima di 3 anni + altri 2 anni di rinnovo automatico, ma differenzia nella tipologia: in questo caso stiamo parlando di un CONTRATTO NON LIBERO, pertanto è vincolato. In cosa?

1. Canone. Il canone non è libero ma è stabilito, entro un minimo ed un massimo, dalle tabelle territoriali presenti in “quasi” tutti i Comuni d’Italia
2. Tipologia. Il contratto non può essere redatto liberamente ma si deve usare questo modello D.M.-16.1.17-Allegato-A

È altresì un contratto di lunga durata, infatti sono previsti 5 anni complessivi. Ha una prima durata obbligatoria di 3 anni nella quale non è possibile recedere ( se non con accordo consensuale tra le parti). Il primo rinnovo  è obbligatorio per il locatore, solo il conduttore può, motivandone le ragioni, liberarsi dal contratto dando un preavviso di almeno 6 mesi.

DOPO IL PRIMO RINNOVO? Solo trascorsi i 5 anni il contratto può essere disdettato liberamente da una delle due parti, sempre mediamente raccomandata con preavviso di almeno 6 mesi.

Perché dovresti scegliere di stipulare un contratto 3+2 residenziale? La risposta è una, le agevolazioni sia per il proprietario che per l’inquilino.

I proprietari degli immobili possono:

• servirsi di un imponibile Irpef ridotto quasi del 67% (rispetto all’85% tradizionale);
• beneficiare di un’imposta di registrazione ridotta al 1,4% e di un’
• beneficiare dell’aliquota agevolata al 10% per un contratto in cedolare secca.

Gli inquilini che, invece, adibiscono l’immobile ad abitazione principale, possono usufruire di agevolazioni fiscali contratto affitto 3+2 a fini Irpef per:

• €495,80, se il reddito complessivo non supera €. 15.493,71;
• €247,90, se il reddito complessivo si colloca tra €. 15.493,71 e €. 30.987,41.

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