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👨🏼‍🏫 A lezione di contratti: tutto quello che devi sapere per non sbagliare!

IL CONTRATTO PIÙ CONOSCIUTO E USATO: IL FAMOSO 4+4

Partiamo subito dicendo che il contratto residenziale, con durata minima di 4 anni + altri 4 anni di rinnovo automatico, è un CONTRATTO LIBERO. Libero sia per quanto riguarda la richiesta del canone, sia per quanto riguarda le clausole da inserire. Residenziale cosa vuol dire? Semplice, che i conduttori possono richiedere la residenza nell’appartamento.

Come abbiamo detto è un contratto di lunga durata, infatti sono previsti 8 anni complessivi. Ma se voglio andare via oppure il proprietario ha bisogno di riprendere il possesso dell’alloggio prima della scadenza? Vediamo qui i casi di risoluzione anticipata.

RECESSO DEL CONDUTTORE: sempre per gravi motivi, con preavviso di 6 mesi.

Quali sono i gravi motivi?

  1. Quelli imprevedibili al momento della stipula del contratto
  2. Sopravvenuti rispetto alla stipula del contratto
  3. Indipendenti dalla volontà del conduttore

RECESSO DEL LOCATORE: il proprietario di casa può dare disdetta entro i primi 4 anni di contratto SOLO ed esclusivamente per i 7 motivi disciplinati dall’ art. 3 comma 1 legge 431/98

OPPURE

alla scadenza degli 8 anni con semplice raccomandata da inviare al conduttore con preavviso di almeno 6 mesi.

SI PUÒ RISOLVERE IL CONTRATTO PRIMA DEI 4 o 8 ANNI?

Si, se entrambi le parti sono d’accordo in qualsiasi momento tramite una RISOLUZIONE CONSENSUALE. In alternativa, oltre alle modalità sopracitate, il contratto può essere risolto dal locatore per:

  1. Mancato pagamento del canone
  2. Mancato pagamento delle spese condominiali
  3. Aver sublocato l’immobile senza il consenso del proprietario
  4. Aver mutato la destinazione d’uso

Riassumendo, perché dovresti scegliere di stipulare un contratto 4+4 residenziale?

  • Quando il canone concordato stabilito dalle tabelle comunali del 3+2 non soddisfa e voglio richiedere un importo maggiore
  • Quando occorre inserire clausole particolari non previste nel contratto 3+2

IL CONTRATTO A CANONE AGEVOLATO: IL 3+2

Come il 4+4 sopra descritto anche il 3+2 è un contratto residenziale, con durata minima di 3 anni + altri 2 anni di rinnovo automatico, ma differenzia nella tipologia: in questo caso stiamo parlando di un CONTRATTO NON LIBERO, pertanto è vincolato. In cosa?

  1. Canone. Il canone non è libero ma è stabilito, entro un minimo ed un massimo, dalle tabelle territoriali presenti in “quasi” tutti i Comuni d’Italia
  2. Tipologia. Il contratto non può essere redatto liberamente ma si deve usare questo modello D.M.-16.1.17-Allegato-A

È altresì un contratto di lunga durata, infatti sono previsti 5 anni complessivi. Ha una prima durata obbligatoria di 3 anni nella quale non è possibile recedere ( se non con accordo consensuale tra le parti). Il primo rinnovo  è obbligatorio per il locatore, solo il conduttore può, motivandone le ragioni, liberarsi dal contratto dando un preavviso di almeno 6 mesi.

DOPO IL PRIMO RINNOVO? Solo trascorsi i 5 anni il contratto può essere disdettato liberamente da una delle due parti, sempre mediamente raccomandata con preavviso di almeno 6 mesi.

Perché dovresti scegliere di stipulare un contratto 3+2 residenziale? La risposta è una, le agevolazioni sia per il proprietario che per l’inquilino.

proprietari degli immobili possono:

  • servirsi di un imponibile Irpef ridotto quasi del 67% (rispetto all’85% tradizionale);
  • beneficiare di un’imposta di registrazione ridotta al 1,4% e di un’
  • beneficiare dell’aliquota agevolata al 10% per un contratto in cedolare secca.

Gli inquilini che, invece, adibiscono l’immobile ad abitazione principale, possono usufruire di agevolazioni fiscali contratto affitto 3+2 a fini Irpef per:

  • €495,80, se il reddito complessivo non supera €. 15.493,71;
  • €247,90, se il reddito complessivo si colloca tra €. 15.493,71 e €. 30.987,41.

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Claudia TutinoClaudia Tutino
15:13 25 Jan 23
Ciao, per una persona che ha la seconda casa a cogoleto e vive altrove, sapere che può contare sulla professionalità , correttezza e disponibilità di Tiziano, non ha prezzo.
Daniele FavilliDaniele Favilli
17:34 22 Jan 23
Tiziano scuderi è davvero una persona a speciale L ho conosciuto 5 anni fa mi ha fatto prendere una casa meravigliosa ad Arrenzano contentissimo ad averlo conosciutoConsigliatissimo👍🏻👍🏻👍🏻👍🏻👍🏻
Marco FazioMarco Fazio
14:22 22 Jan 23
Professionalità massima e grande gentilezza, affidabilità e disponibilità. Consigliatissimo
Da nyDa ny
07:45 18 Aug 22
Tiziano e' il TOP degli agenti immobiliari!Persona serissima e onesta, puntualissima nelle risposte, non lascia nulla al caso.Ti accompagna passo dopo passo nel mondo tortuoso della burocraziaCon lui ho venduto la mia casaMi sono trovata strabene!Super consigliato!BRAVO!!!!!!!
Serena De StefanoSerena De Stefano
18:45 08 Aug 22
Ci siamo affidati a lui per la vendita del nostro appartamento e il contestuale acquisto di una nuova casa. È sempre stato presente, disponibile, preciso. Molto affidabile, lo consigliamo assolutamente!
Cristian LapietraCristian Lapietra
17:37 12 Apr 22
Il migliore agente immobiliare. Gentilissimo e sempre disponibile. Consiglio vivamente l'agenzia immobiliare Scuderi.
Davide PerataDavide Perata
20:01 11 Oct 21
Esperienza molto positiva quella avuta con Tiziano. Sempre disponibile e professionale. In maniera mia invasiva ci ha consigliato e guidato nella nostra scelta. Che dire, continua così…
Rita De NeviRita De Nevi
16:14 10 Oct 21
Nella vendita più importante della mia vita , la casa dove sono cresciuta ,Tiziano ha saputo assistermi con professionalità e pronta reattività nelle risposte . Pur trovandomi a 150 km di distanza le cose, grazie al suo aiuto, venivano gestite al meglio , come se fossi presente e con serenità . Non posso che consigliare fortemente. Bravo!
vevince vevincevevince vevince
17:18 04 Oct 21
Esperienza con Tiziano Scuderi veramente ottima!Disponibilità eccezionale con continua e costante informazione.Ho avuto negli anni diversi contatti con agenti immobiliari ma Scuderi devo dire che è stato per me il Top. Consigliato per tutti quelli che vogliono mettersi in buone mani.
Daniele CarbonaraDaniele Carbonara
11:54 27 Jul 21
Ci siamo trovati benissimo, Tiziano è una persona affidabile molto professionale e di grandi capacità da mediatore.Sempre disponibile a risolvere tutti gli aspetti legati alla compravendita ed eventuali necessità.Consigliato, il migliore in provincia di Genova.Sonia
Dalia MichiDalia Michi
12:12 09 Jan 21
Tiziano è molto professionale e disponibile. Abbiamo affittato tramite la sua agenzia una casa vacanze per due anni di fila. Ci siamo trovati sempre benissimo e speriamo di poter continuare ad appoggiarci a lui per altre occasioni. Lo consigliamo a tutti!
Silvana OttonelliSilvana Ottonelli
16:31 20 Nov 20
Ho comprato un appartamento a Cogoleto 5 anni fa, avvalendomi di Tiziano Scuderi per l'intermediazione. Non posso fare altro che consigliarlo vivamente :professionale, sempre disponibile per risolvere qualsiasi noia burocratica e prezioso nel consigliare artigiani a cui affidarsi per eventuali lavori. Tra qualche anno spero di riuscire a trasferirmi e mi rivolgerò sicuramente a lui per trovare una casa più grande. Nel frattempo lo consiglio a chiunque abbia bisogno di comprare, affittare o vendere a Cogoleto
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