🏠Affittare la prima casa senza perdere le agevolazioni, si può?

Quando si decide di affittare la propria casa si compie un doppio passo importante, sia per il lato emotivo (casa mia e pur sempre casa mia) sia da un lato pratico e fiscale. Ancora più importante quando si decide di affittare la casa in cui abitiamo ed abbiamo la residenza, magari acquistata con le agevolazioni che il nostro Stato riconosce in merito alla prima casa. Basti pensare che l’acquisto della stessa comporta una tassazione agevolata delle imposte dovute all’atto di compravendita (2% invece che 9%), esenzione IMU, detrazione degli interessi sul mutuo ed altre agevolazioni.

Pertanto L’affitto della prima casa per cui si è usufruito di agevolazioni fiscali è un tema importante. 

La prima domanda che mi fanno è: posso affittare l’immobile? È possibile prima dei 5 anni dall’acquisto? Se lo faccio perdo le agevolazioni?

SÌ è possibile, NO non perdo agevolazioni ma è necessario rispettare alcune regole. Vediamole insieme!

Secondo la normativa italiana è possibile affittare una prima casa e la legge permette di non perdere le agevolazioni fiscali quando si cambia residenza. La scelta può essere dettata dall’esigenza di trasferirsi in una casa più piccola o da una necessità di carattere economico.

L’unica regola da rispettare è che il proprietario dell’abitazione vada ad abitare in un immobile situato nello stesso comune della prima casa.

Termini per affittare la prima casa

Per l’affitto non è necessario aspettare un tempo predefinito e può essere messa in affitto a partire dal momento dell’acquisto.

Per chi vende casa invece il limite da rispettare è di 5 anni dal momento dell’acquisto. L’unica eccezione consentita è la possibilità di vendere l’abitazione e acquistarne una differente entro l’anno successivo per non perdere le agevolazioni prima casa.

La perdita delle agevolazioni comporta il rimborso delle agevolazioni di cui si è usufruito più un 30% di sanzioni ed interessi.

Quando si perdono le agevolazioni?

Le agevolazioni fiscali NON si perdono se si mette in affitto un immobile acquistato come prima casa. Il proprietario dell’abitazione continuerà a godere delle agevolazioni sull’imposta di registro, sull’imposta ipotecaria e sull’imposta catastale.

IMU sulla prima casa affittata

La normativa italiana prevede l’esenzione per il pagamento dell’IMU sull’abitazione principale.

Se si procede con affittare l’immobile, quest’abitazione non sarà più quella principale perché è necessario avere una dimora abituale presso questa. In questo caso si perderà la possibilità di usufruire dell’esenzione IMU.

C’è un modo per non pagare l’IMU?

SÌ. Se affitto porzione di appartamento sarà ancora possibile usufruire dell’esenzione dell’IMU perché la dimora sarà presso l’abitazione principale.

Come funziona l’affitto di porzione di unità immobiliare? 

Affitto parziale prima casa

Una possibilità che si può presentare ai proprietari di un’abitazione è quella di affittare una parte dell’immobile. La cosa importante da valutare è l’avere uno spazio sufficiente per ospitare un’altra persona all’interno dell’abitazione.

Con quest’opzione è possibile non perdere nessuna delle agevolazione fiscali (compresa quella relativa agli interessi sul mutuo). Non vi è un contratto predefinito da scegliere per mettere in affitto parte della casa.

Importante:
L’art. 1571 c.c. definisce la locazione come quel contratto col quale una parte si obbliga a far godere all’altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.

Si tratta di una apposita clausola che deve essere inserita nel contratto per specificare le zone concesse in locazione, quelle comuni e quelle che rimangono a disposizione del locatore. Partendo da questi presupposti possiamo provare a stabilire una possibile definizione di contratto di locazione parziale. Si tratta di un contratto con il quale una parte si obbliga a far godere ad un’altra uno o più vani di un immobile, per un dato tempo, attraverso l’erogazione di un corrispettivo. In relazione a questo possiamo dire che il contratto di locazione parziale può riguardare:

• I contratti di locazione ad uso abitativo (locazione parziale di una stanza);
• I contratti di locazione ad uso commerciale (locazione di una stanza dell’ufficio).

La cosa importante è che il contratto di locazione venga redatto nel modo corretto, con l’applicazione della clausola legata alla locazione parziale.

Locazione Parziale Da Non Confondere Con Affittacamere O Locazione Di Posto Letto

Detto, questo, occorre chiarire che la locazione parziale non ha niente a che vedere con il contratto di affittacamere (attività che riguarda lo svolgimento di attività imprenditoriale nell’ambito turistico, normato dal Codice del Turismo, D.Lgs. n. 79/11 e dalle varie leggi regionali sul turismo). Allo stesso modo è opportuno non confondere la locazione parziale con la locazione di posto letto. Questa tipologia contrattuale, senz’altro lecita, indipendentemente da quanto sembra, non è contemplata quale forma di locazione, quanto piuttosto alla stregua di attività ricettiva e come imprenditoriale o para imprenditoriale.

Qual È La Durata Di Un Contratto Di Locazione Parziale?

Il contratto di locazione parziale, rientrando nella disciplina ordinaria dei contratti di locazione, presenta la stessa durata del contratto “di base” a cui fa riferimento. In particolare, nei contratti di locazione ad uso abitativo, è possibile individuare contratti parziali in tutte le forme contrattuali previste (con le relative diverse durate temporali). In particolare:

• Contratto di locazione abitativo a canone libero (durata 4+4 anni);
• Contratto di locazione abitativo a canone concordato (durata 3+2 anni);
• Contratto di locazione abitativo ad uso transitorio (fino a 18 mesi);
• Contratto di locazione abitativo transitorio per studenti universitari;
• Contratto di locazione abitativo breve o turistico della durata massima di 30 giorni.

La peculiarità di questo genere di accordi sta nel fatto che ad essere locata non è l’intera abitazione, ma solamente una sua parte. Come per ogni altra locazione, questa può prevedere la presenza di mobilio (ammobiliata) oppure no (non ammobiliata). In ogni caso è necessario individuare chiaramente quali parti dell’unità immobiliare sono concesse in locazione con utilizzazione esclusiva e, di contro, quali sono parti comuni con gli altri coabitanti, eventualmente specificando anche se esistono zone dell’abitazione completamente escluse dall’accordo.

Qui trovi un mio precedente articolo dove parlo delle tipologie di contratto

https://www.immobiliarescuderi.it/la-scuola-dei-contratti-parte-1/E’ Possibile Affittare Parzialmente Mantenendo La Residenza?

La fissazione della residenza anagrafica è un obbligo che grava su tutte le persone che vivono in Italia e che devono presentare apposita dichiarazione al Comune nel quale è ubicata l’unità immobiliare nella quale vivono. La residenza è il luogo in cui è fissata la dimora: se stipulo un contratto di locazione parziale per andare a vivere stabilmente in quella casa devono fissarvi anche la residenza (DPR n. 223/1989). Che cosa succede se in quella stessa abitazione hanno la residenza altre persone? Si entra a fare parte della stessa famiglia anagrafica?

Ai sensi di legge per famiglia anagrafica “si intende un insieme di persone legate da vincoli di matrimonio, parentela, affinità, adozione, tutela o da vincoli affettivi, coabitanti ed aventi dimora abituale nello stesso comune” (art. 4, primo comma, DPR n. 223/89). Per esservi famiglia anagrafica deve esistere concordia in tal senso tra i vari interessati. Persone o famiglie che coabitano nello stessa abitazione possono dar luogo, dunque, a due distinte famiglie anagrafiche (distinti nuclei familiari) se tra i componenti delle due famiglie non vi sono vincoli di matrimonio, parentela, affinità, adozione, tutela o vincoli affettivi. Questo significa che è possibile mantenere la residenza nell’immobile che viene affittato parzialmente.

E’ sempre possibile stipulare un contratto di locazione parziale?

Si, stipulare un contratto di locazione parziale è legale e può essere sempre stipulato. Si deve prendere a riferimento un contratto di locazione già normato.

Nella locazione parziale l’inquilino può prendere residenza nell’immobile?

Si, ma rimane coinquilino, non entra nello stato di famiglia del locatore. Infatti nel sito del governo si legge: “Persone che coabitano nello stessa abitazione possono dar luogo, a due distinte famiglie anagrafiche”.

Il proprietario di abitazione principale parzialmente locata deve pagare l’IMU?

No, a seguito di un interpellanza al MEF, alla domanda: “Il proprietario di un’abitazione principale che ne concede alcune stanze in locazione, usufruisce della esenzione Imu?”, il ministero ha così risposto: “Anche se parzialmente locata, l’abitazione principale non perde tale destinazione e, pertanto, a partire dal 1° gennaio 2014, beneficia dell’esenzione dall’Imu prevista per tale fattispecie”. FAQ n. 12 del 20 gennaio 2016. Per analogia di disciplina e visto che il Ministero non ha espresso successivamente un nuovo orientamento, dunque, quanto anzidetto può ritenersi applicabile anche alla nuova IMU. Ne deriva che se il contribuente concede in affitto, parzialmente, una parte della propria abitazione principale, questi su tale immobile può godere, comunque, dell’esenzione se appartenente a categoria catastale non di lusso.

Se hai letto questo articolo e ti stai rendendo conto che necessiti dell’analisi della tua situazione personale, ti invito a contattarmi al numero 3890439141 oppure tramite mail immobiliarescuderi@gmail.com