🧞‍♂️Nuda proprietà, quando conviene acquistarla?

La nuda proprietà, quando conviene acquistarla?

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ONLINE il simulatore per calcolare il valore dell’usufrutto e della nuda proprietà!

calcolo-valore-usufrutto-e-nuda-proprietaPartiamo con la definizione: la nuda proprietà è un diritto reale su un immobile che non comprende, però, il diritto di abitarla (usufrutto). In particolare chi detiene la nuda proprietà è possessore delle mura dell’abitazione, ma non ci vive; ad abitarvi è solitamente qualcun altro (usufruttuario). Il nudo proprietario è quindi quella persona che non ha necessità di utilizzare il bene, né di ricavarne un profitto, almeno non nell’immediato!

Cosa significa, quindi, vendere la nuda proprietà? In parole semplici, significa vendere la propria casa, ma tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita.

Quali sono i vantaggi di vendere la nuda proprietà?

Semplice: chi vende la nuda proprietà dell’immobile si riserva il diritto di abitare e godere l’immobile per tutta la vita, incassando subito un capitale. Soldi che possono aiutare a vivere meglio o aiutare un familiare (si pensi al pensionato con una pensione minima), affrontare spese ingenti impreviste, avviare un’attività.. 

Conviene comprare la nuda proprietà? In termini prettamente economici Si, se paragonato all’acquista della piena proprietà.

Chi compra la nuda proprietà acquista un immobile oggi, a un prezzo agevolato, in base all’età dell’usufruttuario. Durante il periodo in cui l’usufruttario rimane in casa, la nuda proprietà si rivaluta doppiamente: sia grazie all’incremento del valore di mercato dell’immobile, sia grazie all’avanzamento dell’età dell’usufruttario.

Chi è l’usufruttuario?

L’usufruttario è chi, una volta ceduta la nuda proprietà di un immobile, ha il diritto di goderne l’uso per tutta la vita o entro un periodo determinato in fase di contratto. L’usufruttuario può essere una persona sola oppure due coniugi. Se vuole, l’usufruttuario può anche affittare l’immobile o vendere l’usufrutto a terze persone nei limiti dei termini previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà. Eventualmente, l’usufrutto è trasferibile ai terzi sempre nei limiti previsti nel contratto della vendita della nuda proprietà, oppure in accordo con il nudo proprietario post-contratto

Chi è il nudo proprietario?

Il nudo proprietario è chi ha il diritto di proprietà su un immobile, ma non il diritto di goderne l’uso. Il nudo proprietario ha la facoltà di trasferire a terzi in qualsiasi momento la nuda proprietà dell’immobile stesso, potendo nel caso realizzare un guadagno perché l’immobile può essersi rivalutato, e contemporaneamente, trascorso il tempo, sarà aumentata l’età dell’usufruttuario

Si può vendere anche la nuda proprietà di una seconda casa o di una casa affittata?

Sì, tutti i vantaggi rimangono gli stessi. Nel caso in cui la casa sia affittata, l’usufruttuario continuerà a percepirne gli affitti

Com’è calcolato il prezzo di vendita?

Partendo da una valutazione professionale del valore del mercato dell’immobile, si applica un coefficiente secondo l’età dell’usufruttario (abitante/i) della casa. Questi coefficienti sono redatti periodicamente dal ministero delle finanze e sono basati sulle aspettattive di vita statistica in Italia e sul tasso di interesse legale in vigore. In ogni caso il prezzo di vendita è sempre stabilito dal venditore

Ecco la tabella in questione per l’anno in corso: 

Chi paga le spese?

Generalmente le spese di manutenzione ordinaria dell’abitazione sono a carico dell’usufruttario (custodia, amministrazione, manutenzione generale). L’usufruttario è tenuto a mantenere l’immobile in buono stato, senza danneggiarlo o modificarlo all’insaputa del nudo proprietario. Così come le spese straordinarie (le spese strutturali) sono a carico del nudo proprietario

Ciò può essere comunque oggetto di trattativa tra le parti. Giuridicamente si afferma che il pagamento dell’IMU (ma anche dell’ irpef) è a carico di chi ha la disponibilità del bene, proprio perché gode di un diritto reale. L’articolo 1008 del codice stabilisce infatti che ” l’usufruttuario è tenuto, per la durata del suo diritto, ai carichi annuali, come le imposte, i canoni, le rendite fondiarie e gli altri pesi che gravano sul reddito.”

Cosa significa usufrutto a tempo e come si calcola?

L’usufrutto a tempo è la possibilità di usufruire dell’immobile del quale si è ceduta la nuda proprietà per un periodo di tempo predeterminato e quindi non legato all’età dell’usufruttuario.

Secondo l’art. 48, comma 1, secondo periodo, T.U.R. il calcolo del valore dell’usufrutto costituito (non “a vita”, ma) per un certo periodo di tempo, deve essere “determinato a norma dell’art. 46, assumendo come annualità l’am-montare ottenuto moltiplicando il valore della piena proprietà per il saggio legale di interesse” 

Molti professionisti, però, consigliano di calcolare il valore commerciale dell’ usufrutto a tempo scontando gli anni della durata dello stesso dall’aspettativa di vita media indicata dall’ istat che oggi si aggira intorno agli 85 anni, facendo quindi riferimento alle normali tabelle per il calcolo della nuda proprietà. Ad esempio il valore della nuda proprietà di un immobile con un usufrutto a tempo della durata di 10 anni viene calcolato come se l’usufruttuario avesse 75 anni e di conseguenza la nuda proprietà ha il valore commerciale pari al 65% del valore della piena proprietà.
Qualora l’usufruttuario decedesse durante il periodo in cui l’usufrutto a tempo fosse ancora in vigore, l’usufrutto e la nuda proprietà si congiungerebbero nella piena proprietà e l’immobile entrerebbe nella piena disponibilità del nudo proprietario