📝Il Certificato di stato legittimo: acquistare in tutta serenità!

CERTIFICATO DI STATO LEGITTIMO: CHE COS’È? È OBBLIGATORIO? SCOPRIAMOLO INSIEME!

Oggi più che mai, la regolarità urbanistica degli immobili è diventato un argomento di primaria importanza. Dopo tanti anni passati a compravendere immobili senza le dovute  precauzioni, siamo “forse” arrivati ad un punto di svolta.

Facciamo una premessa. 

I famosi condoni edilizi, che negli anni passati hanno permesso di sanare la maggior parte degli abusi presenti sul territorio, ormai sono CLOSED ed abbiamo a disposizione solo i cosiddetti  “titoli in sanatoria”, di cui non sempre ci si può servire e non tutto sempre risolvono. Questo ci deve far riflettere e comprendere che acquistare un immobile senza i dovuti controlli preventivi può essere rischioso: non parliamo di frutta e verdura bensì di un bene importante e di rilevanza economica. Per questo motivo comprare o vendere un immobile urbanisticamente regolare è di fondamentale importanza.

Una scossa positiva da questo punto di vista l’abbiamo avuta con l’introduzione dei molteplici bonus fiscali (basti pensare al tanto chiacchierato e desiderato 110%) dove troviamo, fra i requisiti essenziali per potervi accedere, la richiesta di attestazione da parte di un tecnico proprio della conformità dell’immobile con i titoli edilizi che hanno abilitato la sua edificazione: e qui non si scappa!

Ma nella sostanza, che cos’è il certificato di stato legittimo?

Il certificato in parole povere non è altro che una perizia (non giurata), svolta da un tecnico abilitato che abbia competenze in materia edilizia (ingegneri, architetti e geometri), all’interno del quale vengono elencati i titoli edilizi che hanno abilitato il privato a costruire, modificare o ristrutturare un determinato immobile e verificano che l’immobile, effettivamente costruito, corrisponda ai progetti depositati presso l’Ufficio Edilizia ed Urbanistica del Comune ove l’immobile si trova e di conseguenza correttamente accatastato.

E se l’immobile da periziare è uno di quei fabbricati costruiti da così tanto tempo (ante ’42) che la legge prevede l’esenzione dalla menzione dei titoli edilizi oppure questi non si trovano più?

In questo caso lil tecnico, con ogni mezzo di verifica (catastale, fotografico o cartografico) dovrà solo verificare che l’immobile non presenti abusi o irregolarità rispetto al piano urbanistico del Comune.

Il certificato di stato legittimo è una spesa compresa nell’attività del notaio?

No, il certificato di stato legittimo non è competenza del notaio. La redazione del certificato di stato legittimo è unicamente di competenza di uno dei tecnici sopra menzionati. Il notaio potrebbe solo suggerire alle parti di far predisporre il certificato per una miglior garanzia di commerciabilità del bene immobile (a spese loro).

Ma quanto può costare?

Il costo del certificato di stato legittimo, indicativamente, sembrano può aggirarsi intorno ai 300,00 euro. Meglio chiedere al proprio tecnico di fiducia, ma sicuramente la verifica dei titoli edilizi sarà più semplice e meno costosa per gli immobili di recente costruzione. Comunque, una spesa che sembra piuttosto sostenibile.

A chi spetta sopportare i costi del certificato di stato legittimo?

Come abbiamo già anticipato Il costo per la certificazione in oggetto è a carico della parte venditrice. Nulla vieta, però, che la parte venditrice e la parte acquirente raggiungano un diverso accordo.

Il certificato di stato legittimo è veramente una novità?

Probabilmente incominciamo a sentirla più frequentemente ma NON è una novità .

Difatti, già da tempo, gli Uffici comunali, quando sollecitati per il rilascio di un titolo edilizio in forza del quale eseguire lavori su un immobile esistente, sono soliti richiedere a corredo della domanda o della pratica edilizia una certificazione di un tecnico con il quale venga attesta la conformità dell’immobile al titolo edilizio che ha abilitato l’edificazione dell’edificio.

Il vero aspetto di novità è l’ambito di applicazione del certificato di stato legittimo. L’art. 34-bis del D.P.R. 380/2001, infatti prevede che tale certificato possa essere allegato agli atti di compravendita!

RICAPITOLANDO, È OBBLIGATORIO FAR REDIGERE L’ATTESTATO?

No (almeno non ancora), ad oggi Il certificato di stato legittimo è facoltativo. 

Chi acquista un immobile potrebbe pretenderlo, ma, come accennato sopra, anche se è uno strumento di garanzia sia per chi vende sia per chi acquista, non è obbligatorio produrlo. Il sistema di compravendita italiano è riconosciuto come uno dei sistemi più sicuri ed il notaio gioca un ruolo importante nell’intero procedimento. Ma la menzione richiesta dalla legge quando si stipula un atto (ex art. 46 del D.P.R. 380 del 2001) è una dichiarazione di parte di cui la professionalità del notaio non può sempre garantire la veridicità e la completezza (anzi, esula dal compito stesso del notaio). Quindi, se la parte venditrice  dichiara che il proprio immobile è conforme in tutti i suoi aspetti ma nella realtà non lo è, si può incappare in controversie che magari si possono risolvere, ma in altri casi no! (fino ad a richiedere, nei casi più gravi, l’annullamento dell’atto).

COSA POSSIAMO FARE NOI COME AGENTI IMMOBILIARI?

Di fronte ad un mandato in esclusiva di vendita penso sia doveroso far produrre questo documento dal nostro tecnico di fiducia e così differenziarsi, in positivo, dando un valore aggiunto al nostro lavoro rispetto a chi ancora non lo fa e rispetto alla vendita “tra privati”

Nei prossimi anni penso comunque diverrà la prassi ed alcuni Comuni già lo richiedono…e sarebbe cosa buona e giusta!