👨🏻‍⚖️ Acquistare un immobile in Pre-Asta, si può?

Si sa, il cliente cerca sempre “l’affare”. Consulenti ed esperti in Aste Immobiliari ricevono molto più di frequente dai loro clienti richieste di acquisto di immobili in Pre-Asta. 

Ma come funziona?

Ci sono due modi. Una possibilità consiste nel fare l’offerta per l’acquisto dell’immobile portando un assegno circolare al Giudice dell’Esecuzione prima dell’asta per pagare l’immobile e farselo aggiudicare annullando l’asta oppure saldare il mutuo del debitore direttamente alla banca facendosi consegnare dalla stessa l’immobile stesso per anticipare l’asta. Semplice per il cliente verrebbe da dire, ma nella stragrande maggioranza ignari della rigida normativa che regolamenta la procedura esecutiva per la tutela di creditori ed esecutati.

E quindi? In questo breve articolo cerco di chiarire il concetto di Pre-Asta, in maniera semplice ma senza entrare nello specifico della normativa (ammetto di non essere un appassionato delle Aste Giudiziarie).

Come si può acquistare in Pre-Asta

Comprare in Pre-Asta vuol dire acquistare un immobile pignorato prima che sia, lo dice la parola stessa, messo all’asta. Questo quando il valore della casa è superiore al debito contratto, garantendo in questo modo al venditore un margine di guadagno. Si tratta, dunque, di una vendita, assistita da professionisti, di un immobile che non potrebbe essere venduto se non su ordine di un giudice.

C’è una condizione fondamentale: che l’operazione garantisca la cancellazione del debito, del pignoramento e di qualsiasi procedura in corso.

Vantaggi del Pre-Asta? Semplice e facilmente intuibile, si tratta soprattutto di un risparmio economico e di certezza dell’affare. Partiamo dal presupposto che il compratore ipotetico potrebbe non aggiudicarsi l’immobile a causa di offerte superiori della concorrenza durante l’asta. In questo caso di Pre-Asta riuscirebbe ad aggiudicarsi l’immobile prima che questo sia oggetto di rilanci ad un prezzo, comunque, conveniente. Riassumendo, questa sorta di “compromesso” del Pre-Asta offre, da una parte, la garanzia di comprare l’immobile, (anche se, probabilmente, ad un prezzo leggermente maggiore di quello che avrebbe pagato aspettando l’asta), dall’altra la possibilità di acquistarlo comunque ad un prezzo inferiore rispetto a quello di mercato (mediamente con un indice di risparmio che va dal 10% al 30%).

Arriviamo al dunque. Quali sono le due modalità di acquisizione immobili in Pre-Asta?

⦿ Il saldo e stralcio

⦿ L’ acquisto del credito (Npl)

Saldo e stralcio

Viene definito stralcio immobiliare l’operazione che permette di prendere accordi con l’istituto bancario e/o con altri creditori concordando un prezzo più basso per estinguere i debiti e permettere ad un terzo investitore di rilevare l’immobile pignorato ad un prezzo sensibilmente inferiore rispetto al valore di mercato (dal 20 al 30%).

Accade sempre in modo più frequente infatti, che chi acquista casa con un mutuo non riesca ad onorare il regolare pagamento delle rate con la conseguenza, in queste situazioni, che l’istituto di credito avvii i procedimenti necessari per il recupero del credito. Qualora la banca non riesca a recuperare le somme dovute, agirà intraprendendo una procedura esecutiva forzata con inevitabile pignoramento dell’immobile e successiva vendita all’asta.

A seguito di un pignoramento sembrerebbe quindi inevitabile la vendita giudiziaria e nella maggioranza dei casi il debitore potrebbe perdere definitivamente la propria casa, non riuscendo però, con il ricavato dell’asta, a soddisfare completamente tutti i creditori, e rimanendo ancora in stato di insolvenza.

Spesso, in questi casi, il debitore decide di non difendersi, pensando che sia troppo tardi per poter fare qualcosa, commettendo di fatto un errore!

È possibile invece intervenire vendendo l’immobile prima della vendita giudiziaria ed interrompendo, così, il processo esecutivo. Bisognerà trattare con l’istituto creditore al fine di negoziare il debito ed ottenere la chiusura della posizione, a stralcio, pagando una cifra inferiore, rispetto al debito residuo.

L’operazione tecnicamente viene definita a “saldo e stralcio” in quanto i creditori, a fronte di un pagamento immediato, possono decidere di chiudere la pratica accettando dunque un importo più basso di quello che gli spetterebbe.

Esempio? Ipotizziamo un totale di 100.000,00 € di debiti del Signor Rossi (esecutato). Può essere possibile, dopo accurate valutazioni e dopo diversi tentativi di vendita all’asta andati deserti, proporre agli stessi creditori del Signor Rossi di chiudere la posizione trovando un investitore disposto a saldare i debiti, acquisendo l’immobile.

Stralciare un immobile significa quindi intervenire in una procedura di esecuzione immobiliare, stabilendo un accordo con il debitore e i creditori prima che l’immobile venga aggiudicato all’asta.

In questa procedura il prezzo finale di acquisto dell’immobile può arrivare ad essere acquisito con una percentuale di risparmio anche oltre il 30% rispetto al prezzo di mercato. Gli stralci immobiliari rappresentano dunque una grande opportunità di investimento sia per chi vuole comprare casa o comunque investire, sia per l’esecutato che oltre a liberarsi del debito può essere cancellato dalla Centrale Rischi con la possibilità di tornare nuovamente ad essere finanziabile 

L’acquisto del Credito (NPL)

⋄ La nuova moda dell’investimento immobiliare⋄

I crediti deteriorati (non-performing loans) sono crediti delle banche (mutui, finanziamenti o prestiti) che i debitori non riescono più a ripagare regolarmente o del tutto. Si tratta in pratica di crediti delle banche per i quali la riscossione è incerta sia in termini di rispetto della scadenza sia per l’ammontare dell’esposizione di capitale.

In questo caso, i crediti sono per la maggior parte costituiti da mutui immobiliari non onorati da chi li ha sottoscritti, che diventano per le banche NPL “Crediti non performanti”. È interesse delle banche liberarsi di questi mutui al più presto per non appesantire il proprio bilancio dalle perdite derivanti dai crediti insoluti.

A causa della pandemia e recentemente dalla guerra in Ucraina (e più in generale dall’andamento dei mercati), l’economia globale ha subito ingenti perdite e non tutti i debitori riescono a portare fede a loro impegni presi con le banche. Questo significa che appena tribunali torneranno essere operativi a pieno regime si potranno generare per chi opera con gli NPL diverse opportunità di investimento.

Nel 2023 è facile prevedere un numero importante di immobili all’asta e per un investitore immobiliare gli NPL rappresentano un’opportunità unica per accedere a questi immobili ancora prima che vadano all’asta e per evitare quindi l’intero sistema delle aste immobiliari ormai inflazionate da operatori di vario genere.

Chi può acquistare Npl?

Per quanto questo strumento sia, da codice civile accessibile a chiunque, sono pochi i professionisti in grado di operare con essi e con una gestione del rischio che sia a loro vantaggio. Questo perché quando si compra un Npl quello che si compra è un credito in sofferenza e saperlo gestire al meglio, andando a valutare nel dettaglio l’acquisto, è prerogativa di pochi. Si tende a ricorrere all’ acquisto del credito Npl quando si è già nel mezzo di una procedura di pignoramento avanzata, e non è quindi più possibile ricorrere alla trattativa saldo e stralcio.

Come funziona l’acquisizione di NPL?

La strategia di investimento immobiliare si concentra quindi sull’acquisizione a forte sconto di crediti ipotecari (NPL), che sono oggetto di procedura esecutiva già in essere (pignoramento immobiliare in itinere), attraverso una società veicolo all’uopo autorizzata dalla Banca D’Italia.

Una volta acquistati tali crediti (NPL), le possibilità sono:

• Attendere la vendita fissata dal giudice dell’esecuzione forzata al fine di vedere risolto il proprio credito dopo l’aggiudicazione di in asta di un acquirente terzo.
• Richiedere l’assegnazione dell’immobile in sede di esecuzione forzata, depositando istanza di assegnazione al giudice dell’esecuzione ai sensi degli articoli 588-589 cpc, in mancanza di offerte al prezzo base in sede di incanto.

In questo momento il mercato degli NPL risulta particolarmente vantaggioso a causa della stretta della Bce sulle banche italiane, che le obbliga anno dopo anno ad avere sempre meno insoluti “sul groppone” e costringendole a “cartolarizzare” ovvero a vendere a prezzi per loro svantaggiosi. Un ulteriore incentivo alla cessione dei crediti arriva poi dallo Stato attraverso la GACS (Garanzia sulla Cartolarizzazione delle Sofferenze), uno strumento che il Tesoro mette a disposizione degli operatori del credito e della finanza per favorire lo smaltimento delle sofferenze bancarie e che riduce il bid-ask price spread ovvero la differenza tra il prezzo richiesto dalle banche e il prezzo che gli investitori sono disposti a pagare.

Il motivo per il quale gli NPL sono sempre più gettonati tra gli investimenti immobiliari deriva dal fatto che con gli NPL si evita un grosso problema del mondo degli investimenti immobiliari, ovvero, la concorrenza che si sta creando tra i piccoli investitori (fino a qualche anno fa all’asta andavano quasi esclusivamente professionisti del settore mentre attualmente le aste giudiziarie sono Inflazionate dai Privati).

Privati che vogliono acquistare la loro prima casa oppure che vogliono fare piccoli investimenti occasionali o ancora perché invogliati dagli innumerevoli guru immobiliari con i loro costosi corsi on line per diventare Investitori immobiliari che, cavalcando gli ormai famosi termini inglesi “Flipping” e “Roi” affollano le Aste giudiziarie, contribuendo così all’aumento del prezzo medio di aggiudicazione.

In questo scenario anche gli investitori professionisti sono svantaggiati, e per quanto un professionista abbia le capacità e le conoscenze per generare profitti a partire da un’operazione, lavorare in questo modo diventa più difficile, considerato che le barriere d’ingresso a certe metodologie di trading immobiliare risultano quasi azzerate. Tutto questo non avviene con gli NPL.

Concludiamo ribadendo che le uniche strade percorribili per acquisire immobili in pre-asta sono quelle sopra menzionate e, data la complessità del nostro settore ed in particolar modo alle aste giudiziarie, mi sento di consigliarvi di rivolgervi sempre a Professionisti di Consulenza qualificati.